De tijden zijn voorbij dat een apotheek zich kon vestigen zonder een goed vooronderzoek, samenwerking, visie over vestiging, interieur en toekomst. Echter, vaak nog wordt veel overgelaten aan toevalligheden. “De apotheker moet breder in de markt kijken”, aldus Atse van der Zijpp, directeur van Orange Vastgoedbeheer.
Orange Vastgoedbeheer richt zich op advisering en bemiddeling in beleggingsvastgoed, locatiekeuze en commercieel vastgoedbeheer, onder andere voor apotheken. Vanuit de nauwe samenwerking en opgedane kennis bij onder andere Kring Apotheek en Boots Apotheek, vertelt Atse van der Zijpp: “Een gevestigde orde van architecten, aannemers et cetera maken briljante apotheken. Maar er zijn andere mogelijkheden. Mogelijkheden waarmee de apotheker met minder geld toch een goed product neerzet.
Hoe kunnen kosten in het interieur gedrukt worden en vervolgens ook andere? Hiervoor moet hij internationaal kijken naar de apothekersmarkt. Wat gebeurt er? Er zijn al apotheken die manoeuvreren op 100 m2, terwijl we in Nederland nog 300-400 m2 willen. Maar méér heeft consequenties voor investeringen, looplijnen, personeel et cetera. Het dan opnieuw bekijken van processen in breder perspectief, daar gaat het om.”
Locatie
Maar wat moet de apotheker dan doen als hij zich nieuw wil vestigen of verplaatsen? Welke locatie is het meest geschikt qua opbrengsten, kosten en waardeontwikkeling? Van der Zijpp: “De opbrengsten bijvoorbeeld zijn afhankelijk van de locatie. In een gezondheidscentrum is een apotheker meestal niet ‘in the lead’ om de locatie te bepalen. De omzet van OTC is minder groot dan in een winkelgebied waar hij zijn productenmix uitbreidt. De keuze is aan de apotheker voor welk concept hij kiest. Zolang echter de huisartsen nog een belangrijke omzetgenerator zijn voor apotheken, zien we veel apothekers mee gaan in een AHOED.”
Maar aan het ‘mee gaan’ in een AHOED of gezondheidscentrum kleven risico’s. Het kan een groots gebeuren zijn; drie tot vier huisartsenpraktijk, fysiotherapie, oefentherapie et cetera. Het gebouw kent enige bouwlagen met appartementen. Gauw gaat het om duizenden vierkante meters bruto vloeroppervlakte, een groot kavel en stichtingskosten die miljoenen euro’s bedragen. Maakt in de ontwikkeling de apotheker deel uit van een gemeentelijk masterplan, dan krijgt hij te maken met een complex financieel, organisatorisch en technisch vraagstuk. Atse van der Zijpp: “De apotheker moet met een partij aan tafel gaan die zijn kant kiest en alle partijen bijeen brengt. Doet hij dat niet, dan kunnen de kosten hoog oplopen. Een ander valkuil is tijd. Weet de apotheker wanneer realisatie plaats vindt? Heeft hij een garantie? Kijk je naar ontwerp en inrichting, dan is een ‘turnkey’ oplevering van belang. Zodanig dat de apotheker alleen nog maar medicijnen in de laden hoeft te leggen.”
Neutraal
Bij wie moet een apotheker aankloppen als hij zelf een pand wil kopen? Bij de plaatselijke of regionale makelaar of toch liever bij een vastgoedbeheerder? Van der Zijpp: “Een lokale of regionale makelaar heeft in veel gevallen meerdere belangen. Het aantrekken van een vastgoedadviseur is beter. Hij praat met bijvoorbeeld drie makelaars en bespreekt hoe de markt in de plaats of regio in elkaar zit. Hij begeleidt dan het gehele proces. Vervolgens kan hij, vanuit een neutrale positie, een advies geven aan zijn opdrachtgever. Met een makelaar loopt de apotheker het risico dat hij te veel betaalt. Of blijkt het dat er valkuilen in de huurovereenkomst zitten. Bij aankoop is de apotheker ‘in the mood’. Wil hij na een aantal jaren de huur opzeggen, dan zijn er de kleine letters die de apotheker verplichten om bijvoorbeeld terug te brengen in de oorspronkelijke staat. Een nota van 15.000 euro is het gevolg.”
Processen
De apotheker zit in een pand en wil zijn inrichting aanpassen om meer OTC te verkopen. Hij kan een willekeurige architect of winkelinrichter inschakelen of hij schakelt een vastgoedbeheerder in. Voordeel van deze laatste ‘club’ is dat zij samenwerken met specialisten op het gebied van onder andere marketing, logistiek en financiën. Mensen die ook kennis hebben van de zorgsector. “Vanuit dit collectief kan een vastgoedbeheerder een optimale service bieden”, zegt Atse van der Zijpp. “Wil een traditioneel ingestelde apotheek naar ‘Lean en Mean’, dan analyseert een van de specialisten van de vastgoedbeheerder alle processen. Gaat de apotheker in zee met een fantastische interieurarchitect die echter minder deskundig is op procesgebied, dan loopt de apotheker bijvoorbeeld het risico dat hij twee maanden dicht moet. Dat is geen optie. Het proces dient in de bestaande apotheek zodanig gefaseerd te worden, dat de apotheek doordraait.”
Huur, koop en… OTC
Een ander aspect rondom winkelconcepten is het huren van een pand dat in eerste instantie gekocht is. Een apotheker die bijvoorbeeld een andere liquiditeitsbehoefte krijgt. Van der Zijpp “Een vastgoedbeheerder probeert dan, via andere partijen, investeerders te zoeken. Zij doen dit niet zelf. Wel houden ze het proces in de gaten. Maar let wel, de locaties zijn primair in het bepalen van de waarde. Dat is bij een apotheek soms lastig. De belegger gelooft in de liquiditeitspositie van de apotheker, maar wat heeft hij aan het pand als diezelfde apotheker na tien jaar met pensioen gaat. Een apotheek ligt vaak in een woonwijk waar geen winkels zijn. Wat dan?
Voor welke locatie een apotheker ook kiest in welke vorm dan ook, duidelijk mag zijn dat het noodzaak is de farma-retailverhouding aan te passen aan de veranderende omgeving. Het apotheekdeel neemt vaak meer dan 70-80% in van het gehuurde of gebruikte oppervlak. De apotheker houdt weinig over voor OTC. Wil hij de slag maken naar het vergroten van OTC en de afname van farmaceutische processen, denk aan bijvoorbeeld centrale bereiding, dan moet hij idealiter naar een 50-50 verhouding gaan. En dan is het mogelijk – met het ook op orde hebben van de processen – dat hij zijn hoofd boven water houdt. Of zelfs meer dan alleen zijn hoofd.
Kortom, voor de apotheker is het belangrijk al in het voortraject de juiste beslissingen te nemen. Hulp van buitenaf is daarbij gewenst. Alleen dan kunnen het afbreukrisico en het budget goed in de hand gehouden worden. En worden, niet onbelangrijk, de verwachtingen waargemaakt; een aantrekkelijke apotheek met een goed winkelconcept. Een concept waar niemand omheen kan.
Dit is een artikel uit FarmaMagazine nr. 3 2012
Tekst: Betty Rombout
